20.12.2013

Kredyty – podsumowanie III kwartału 2013 r.

Eksperci rynku deweloperskiego zgodnym chórem mówią o wyraźnym odbiciu w 2013 roku i wzrastającym popycie. W danych rynku kredytowego, podsumowujących 3 kwartał mijającego roku, jednak tego nie widać, co prawda liczba i wartość udzielonych kredytów wzrosła, ale nadal są to dane zdecydowanie gorsze w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Wiele więc wskazuje na to, że popyt „uratowały” w tym roku transakcje dokonane za gotówkę. Należy też pamiętać, że wyniki za cały rok może poprawić ostatni kwartał i ostatnia szansa na wzięcie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości.

Firmy deweloperskie i obserwatorzy rynku coraz częściej i coraz śmielej mówią o wyraźnym odbiciu i zdecydowanej poprawie popytu. Takich danych jednak nie widać w raportach podsumowujących akcję kredytową. Z ostatniego raportu Związku Banków Polskich (AMRON-SARFiN) za III kwartał bieżącego roku wynika, że co prawda liczba i wartość udzielonych od początku roku kredytów sukcesywnie rośnie (liczba wzrosła o 4 tys., natomiast wartość o 1,5 mld), to jednak są to dane wciąż dużo gorsze, niż w przypadku roku 2012.

Tak więc – w III kwartale roku liczba nowopodpisanych umów kredytowych wyniosła ponad 45 tysięcy, ale w analogicznym okresie roku 2012 było to ponad 50 tys. Spadek w tym zakresie wynosi więc 10 proc. Jeśli chodzi o wartość zaciągniętych kredytów – w trzecim kwartale bieżącego roku było to 9,5 mld zł, jednak rok wcześniej ta wartość wynosiła 10 mld. Tu spadek kształtuje się na poziomie 5 proc. Należy pamiętać, że w tym roku mamy do czynienia z wyjątkowo korzystnymi warunkami kredytowania – stopy procentowe pozostają na historycznie niskim poziomie, natomiast nadal niskie pozostają ceny i zdecydowanie poprawiła się dostępność mieszkań w relacji do zarobków. To wszystko – przynajmniej teoretycznie powinno było wywindować dane o kredytach do góry, jednak te ciągle jeszcze przedstawiają się zadziwiająco wręcz skromnie i rozczarowują.

Dodać należy, że eksperci, którzy przygotowali raport ZBP spodziewają się, że mimo iż wartości oraz liczba udzielonych kredytów rosną, to ten rok (nawet jeśli dobrze wypadnie IV kwartał) okaże się per saldo najgorszym pod względem akcji kredytowej od dotychczas najgorszego „kryzysowego” roku 2009. To zadziwiające, biorąc pod uwagę zarówno korzystne warunki do zaciągania kredytów, jak i informacje o ożywieniu popytu dobiegające z rynku.
Eksperci ZBP spodziewają się, że nawet, jeśli wartość i liczba udzielonych kredytów wzrośnie kwartalnie o około 4 proc., tak jak to było w przypadku porównania 2 i 3 kwartału, to i tak będą to dane gorsze, niż w najgorszym kryzysowym okresie.

Skąd więc biorą się informacje o ożywieniu na rynku? Odpowiedzią mogą być dane, które z kolei przedstawił NBP, za drugi kwartał roku. Otóż z raportu podsumowującego półrocze wynikało, że (i takie też wnioski znalazły się w raporcie) mimo korzystnych warunków kredytowania i poprawy wskaźników kredytowej dostępności mieszkań, wypłaty kredytów nie wzrosły. Raport NBP za to dodaje, że „utrzymywanie się stabilnego poziomu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym było wspierane przez zakupy gotówkowe”.

Czyli wychodzi na to, że „gotówka” uratowała popyt. Jak więc kształtowały się te transakcje gotówkowe? NBP oszacowała ich wartość w II kwartale 2013 na poziomie 1,6 mld zł na 7 największych rynkach, przy czym wartość wszystkich transakcji oszacowano na 2,9 mld zł. Oznacza to, że około 58 proc. ogólnej kwoty transakcji przypadało na te za gotówkę. Taki wynik rzeczywiście może robić wrażenie, zwłaszcza, że w porównaniu do analogicznego okresu roku 2012 wartość transakcji gotówkowych wzrosła o 300 mln zł. Wydaje się więc, że rzeczywiście – przynajmniej częściowo – popyt w tym roku uratowało kupno mieszkań za gotówkę.
Jak zadłużaliśmy się w mijającym 2013 roku? Przeciętny Kowalski zaciągnął kredyt w wysokości około 201 tysięcy złotych. Ponad 63 procent z tych transakcji przypadało na największe miasta kraju, czyli Warszawę, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Łódź.
Przeciętnie kredytobiorca zadłużał się na okres od 25 do 35 lat. Takich transakcji było ponad 60 proc. Z kolei 25 proc. to okresy od 15 do 25 lat, 12 proc. to czas do 15 lat, a tylko 2 proc. dotyczy okresów dłuższych – powyżej 35 lat.

Co jednak najważniejsze i co powinno poprawić w efekcie złe dane o liczbie i wartości udzielonych kredytów, to to, że zdecydowanie, bo o 6 proc. wzrósł udział kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. W całej puli było ich 53 proc. Oznacza to, że klienci na poważnie wzięli sobie do serca wizję wycofania z rynku od przyszłego roku kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości i chętniej właśnie po nie sięgali. Eksperci spodziewają się, że zainteresowanie takimi kredytami znacznie wzrosło również w obecnym IV kwartale i może się przełożyć na pozytywniejszy obraz całego roku w zakresie udzielonych kredytów, oraz ich wartości.

Słabe wartości udzielonych kredytów, nawet jeśli będą nieco poprawione, to jednak prawdopodobnie i tak wypadną blado. Rozczarowują zwłaszcza, jeśli spojrzymy na dane dotyczące oprocentowania kredytów. Średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego we wrześniu 2013 roku wynosiło 4,14 proc. W analogicznym okresie rok wcześniej było to natomiast 6,66 proc.

Podsumowując: wydaje się, że pozytywne dane o popycie w tym roku docierają z rynku głównie dzięki transakcjom gotówkowym. To zwłaszcza widać w segmentach nieruchomości zarówno tych najtańszych, popularnych, jak i w segmencie Premium, gdzie wielu klientów zainteresowanych kupnem, często w celach inwestycyjnych, oczekiwało na dobry moment na rynku oraz dobrą relację ceny do wartości.
Statystyczny Kowalski natomiast ciągle – mimo bardzo dobrych warunków – przejawia umiarkowaną skłonność do zadłużania. Ciągle źle ocenia sytuację w skali makroekonomicznej, co przejawia się jednak w, biorąc pod uwagę okoliczności, niskim, będącym poniżej oczekiwań, wzroście liczby udzielonych kredytów oraz ich wartości. Co prawda część klientów zdaje sobie sprawę, że w przyszłym roku o kredyt może być trudniej i z tego powodu warto wykorzystać ostatnią szansę na zadłużenie się na 100 proc. wartości mieszkania. To może spowodować, że w efekcie końcówka roku na rynku kredytów okaże się „gorąca” i finalnie nieco poprawi słabe wyniki z 3 dotychczasowych kwartałów.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

odsłon: 2 763

Drukuj